Olemme puolisoni kanssa pohtineet asunnon ostoa. Työskentelemme molemmat pääkaupunkiseudulla, joten vaihtoehtoja on valinnanvaikeuteen saakka. Vaikeinta on ollut hahmottaa, kuinka kalliiksi todellisuudessa keskustassa asuminen tulee korkeampine myynti-hintoineen, verrattuna vaikkapa Espoon lähiöstä ostettuun rivariin ja auton käyttöön.
Tietenkään asuntoa ei pidä pelkässä rahassa mitata, mutta se helpottaa, kun voi punnita eri vaihtoehdot myös rahan kannalta.
Esimerkkimme on fiktiivinen, mutta pyrkii lähelle realismia. Fiktiivisessä vertailussamme ovat mukana seuraavanlaiset kohteet.
| Espoo-lähiö | Keskusta |
|---|
| Tyyppi | 79 m² 3h+k+s+piha | 76 m² 3h+k+kph+erill.wc, p |
|---|
| Hinta |
245 000 €
|
415 000 €
|
|---|
| Neliöhinta |
3 101 €
|
5 461 €
|
|---|
| Auton hankinta |
10 000 €
| Ei tarvita |
|---|
| Käsiraha |
24 500 €
|
41 500 €
|
|---|
| Tarvittava laina |
223 000 €
|
373 500 €
|
|---|
| Vastike |
280 €
|
370 €
|
|---|
Kuulostaako realistiselta?
Oletuksia
- Esimerkkimme fiktiivisellä parilla on tarvittaessa käsiraha kalliimpaan asuntoon, eli 41 500 €. Päätyessään halvempaan asuntoon, parimme sijoittaa yli jäävän osan, 17 000 €, osakkeisiin.
- Oletamme parin yhteisten nettotulojen olevan 4 200 € kuukaudessa.
- Parimme elää melko pienillä menoilla - vain 1 700 € kuukaudessa, jolla katetaan kaikki kulut - asuntoa lukuunottamatta (ruoat, vaatteet, julkinen liikenne, huvittelut, vakuutukset jne.). Melko vähänhän se on, mutta esimerkkiparillemme riittävästi.
- Helpottaaksemme laskelmia, oletamme korkojen olevan tasaisesti noin 3,5% marginaalien kanssa seuraavan 5 vuotta.
- Espoossa asumista varten hankitaan auto, jonka vuosikulut bensoineen ovat noin 5 000 €. Tällä pitäisi pystyä hoitamaan kaikki kulut myös katsastuksesta huoltoihin.
Kuukausitalous
| Espoo-lähiö | Keskusta |
|---|
| Vastike |
280 €
|
370 €
|
|---|
| Auton kulut |
417 €
|
0 €
|
|---|
| Annuiteetti |
1 147 €
|
1 859 €
|
|---|
| Säästöt/kk |
656 €
|
271 €
|
|---|
Autoilusta huolimatta, Espoossa jää kuukausittain paljon enemmän säästöön, kuin keskustassa. Joko arvaatte mihin tässä tullaan päätymään - kumpi on rahallisesti kannattavampi vaihtoehto?
Viiden vuoden päästä...
Ajatellaan, että viiden vuoden päästä pari myy asuntonsa. Tämän viiden vuoden aikana, parimme on saanut sijoittamilleen rahoilleen 15% tuoton osakemarkkinoilta. Maksetuista asuntolainan koroista parimme
saa verovähennystä pääomatuloistaan. Verovähennyksillä säästetyt varat parimme päättää myös sijoittaa. Asunnon arvo Espoossa on noussut 3% ja keskustassa 5% vuosivauhtia. Miltä lopputulos näyttää?
| Espoo-lähiö | Keskusta |
|---|
| Lainaa jäljellä |
-198 766 €
|
-322 078 €
|
|---|
| Sijoitettujen kuukausisäästöjen arvo |
+56 648 €
|
+23 409 €
|
|---|
| Korkojen verovähennysten sijoittaminen |
+10 767 €
|
+17 446 €
|
|---|
| Asunnon arvo lopussa |
+252 350 €
|
+435 750 €
|
|---|
| Sijoitettu osa käsirahasta |
+34 193 €
|
0 €
|
|---|
| Yhteensä |
+155 192 €
|
+154 527 €
|
|---|
Ero on siis alle 700 €
Tämä on häkellyttävää. Laske vaikka itse! Jos lukitut solut häiritsevät, voit kopioida taulukon itsellesi:
Loppuhuomioita
- Pohdi vaihtoehtoja. Sillä on valtava merkitys, kuinka paljon kuukaudessa pystyy säästämään. Jos et joudu maksamaan asuntolainan korkoja, voit käyttää rahaa salkkusi lihavoittamiseen.
- Auto ON valtava kuluerä. Mikäli ilman autoa pärjää, säästää 5 vuodessa jo 50 000 euroa.
- Asunnon arvon nousu. Mikäli asuntojen arvot eivät nousisi lainkaan, häviäisi keskusta-vaihtoehto Espoolle noi 15 000 €. Totuus kuitenkin on, että Helsingin keskustassa asuntojen arvot nousevat nopeammin.
- Säästö käsirahassa on arvokas. Huomaa, miten 17 000 € säästö käsirahassa tuplaantui 5 vuoden aikana.
- Vipuvaikutus. Jos sama tarkastelu tehtäisiin jo 2 vuoden päästä ostohetkestä, olisi keskusta-vaihtoehto noin 17 000 € tuottoisampi. Miksikö? Parimme on vivuttanut suuremmalla lainarahalla. 8 vuoden kuluttua ostohetkestä Espoo-vaihtoehto taas on 33 000 € tuottoisampi, koska parimme ehtii säästämään enemmän ja saamaan osakkeissa hyvää korkoa korolle.
- Osaketuotto. 15% on melko hyvin. Mikäli osaketuotto jää pienemmäksi, se näkyisi Espoo-vaihtoehdon huonompana kannattavuutena - ei tosin kovin suuresti, sillä korkoa-korolle vaikutus on 5 vuoden aikana melko maltillista.
En ole sanomassa, että kaikkien pitäisi muuttaa keskustaan vaikka asunnot ovatkin siellä kalliita. Sanonpahan vain, että asia on kiehtovan monimutkainen rahallisesti mitattuna. Vihdoinkin tunnen ymmärtäväni näiden kahden vaihtoehdon rahallisen vaikutuksen!
Yllätyitkö sinä?
.png)
.png)
.png)
.png)
